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名词解释

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契税  

契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有其自身的特征:(1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证，作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。(2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人课征一次性契税。(3)契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率课征。  

征税条列  

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据(二)：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。  

另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》[国税发（2006）144号]中第一条第二款明确规  

图册  

图册(6张)  

定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”  

赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。  

定义  

[2]  

契税（DeedTax）是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。  

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。  

特点  

契税属于财产转移税。  

契税由财产承受人缴纳。  

历史沿革  

中国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱(性质上是税，只是名称为钱)。这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。如清初顺治四年(公元1648年)规定，民间买卖、典押土地和房屋登录于官时，由买主依买卖价格，每一两银纳三分(即3%)。到清朝末年，土地、房屋的买卖契税税率提高到9%，典当契税税率提高到6%。  

中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。规定税率为：买契9%，典契6%。另外，还有一些免税规定：官方、自治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。1917年，北洋政府将税率改为买契6%，典契3%，各省征收附加税，但以不超过正税的1/3为限。  

1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。1934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。至此，契税税率在全国统一起来。1940年，国民政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契5%，典契3%。1942年修改《契税暂行条例》，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申报投税，请求验印或发给契证。因此，契税在群众中影响较深，素有“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”的谚语。  

新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收土地契税也就自然停止了。这样使得契税征收范围大大缩小，收入额很小。到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。  

改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步得到了恢复和发展。为适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复。恢复征收后，契税收入连年大幅度增加，从1990年的1.34亿元增加到1997年的36亿元，成为地方税收中最具增长潜力的税种。但由于《契税暂行条例》立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和执行。为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能，从1990年起，就着手开始了《契税暂行条例》的修订工作。其间经过大量的调查研究，数易其稿。1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。  

征税对象  

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：  

⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。  

是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。  

⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。  

是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。  

⑶房屋买卖：  

即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。  

以下几种特殊情况，视同买卖房屋：  

⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。  

⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。  

⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。  

房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。  

房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。  

承受国有土地使用权支付的土地出让金  

对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。  

纳税义务人  

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。  

税率  

契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。  

买契税  

买契税指房屋买卖行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋变更登记手续的行为。在实际执行过程中，对不同情况作如下处理：  

（1）先买房后拆料，属于房屋买卖行为，应按成交价格缴纳契税。  

（2）买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。  

（3）以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税。  

（4）预买房屋（其特点是卖主对一部分或全部房屋保留若干年使用权），一般低于市价，其付房价的方式，有的按契约价格一次付清，有的采取分次付款。不论采取何种方式，契税均应于契约成立后10日内，按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款。完税凭证上应注明使用年限和付款方式及必要的事项，以免发生纠纷。  

（5）经县以上人民政府批准征用的房屋，房主在一年内用国家发给的补偿费购买房屋的，可以免征契税。购买房屋的价款超过补偿费的，其超过部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。  

（6）以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应按有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按买契税率缴纳契税。  

（7）个人以自有房屋投资于本人独资经营企业，作为资产，因其房屋的产权未发生变动，不征契税，也不更换契证。  

（8）凡房屋产权转移变动，必须报经房产主管机关或乡镇人民政府审批；未经审批，私自买卖的房屋，一律不予办理契税，并交由房产主管机关或乡镇人民政府处理。  

税额计算  

计税依据  

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。  

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。  

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。  

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。  

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。  

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。  

房屋附属设施征收契税的依据。  

(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。  

(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。  

个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。  

出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。  

计算方法  

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：  

应纳税额=计税依据×税率  

税收优惠  

一般规定  

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。  

城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。  

此外，财政部、国家税务总局规定：自2000年11月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。  

自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。  

因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。  

土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。  

承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。  

经外交部确认，依照中国有关法律规定以及中国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。  

特殊规定  

企业公司制改造  

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。  

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。  

企业股权重组  

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。  

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。  

为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司投资组建新公司有关契税政策规定如下：  

(1)对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。  

(2)以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。  

企业合并  

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定；合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。  

企业分立  

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。  

房屋附属设施  

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停．车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。  

继承土地、房屋权属[3]  

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。  

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。  

其他情形  

(1)经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。  

(2)政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。  

(3)企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、．房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。  

(4)对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。  

(5)公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。  

(6)自2011年09月01日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。[4]  

征收管理  

纳税义务发生时间  

[5]  

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。  

纳税期限  

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。  

纳税地点  

契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。  

征收管理  

纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。  

主要分类  

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种：  

是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。  

根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。  

依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。  

按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。  

相关条例  

中华人民共和国契税暂行条例国务院令[1997]第224号[6-7]  

颁布时间：1997-07-07  

发文单位：国务院  

第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。  

第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：  

（一）国有土地使用权出让；  

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；  

（三）房屋买卖；  

（四）房屋赠与；  

（五）房屋交换。  

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。  

第三条契税税率为3—5%。  

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。  

第四条契税的计税依据：  

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；  

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；  

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。  

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。  

第五条契税应纳税额，依照本条例第3条规定的税率和第4条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：  

应纳税额=计税依据×税率  

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。  

第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：  

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；  

（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；  

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；  

（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。  

第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。  

第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。  

第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。  

第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。  

第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。  

纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。  

第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。  

土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。  

第十三条契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。  

第十四条财政部根据本条例制定细则。  

第十五条本条例自1997年10月1日起施行。1950年4月3日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。

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